Вт. Сен 27th, 2022
описание процесса оценки

9.ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО, ЗАТРАТНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ

9.1.Описание применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

9.2.Применение подходов к оценке объекта оценки с приведением расчетов

9.2.1.Затратный подход

Методы затратного подхода основаны на определении стоимости воссоздания точной копии или равноценной замены объекта как нового в текущих ценах и определении потери стоимости в связи с физическим износом, функциональным и экономическим устареванием.

В рамках настоящего Отчета методы затратного похода предполагают воссоздание точной копии объекта на момент, предшествующий возникновению ущерба. Ввиду того, что объектом оценки является право требования возмещения ущерба и, исходя из того, что рассчитывается стоимость ущерба, Оценщик применил затратный подход к оценке ущерба.

9.2.2.Доходный подход

Методы доходного подхода основаны на определении текущей стоимости ожидаемых в будущем доходов от использования объекта оценки.

В рамках данного Отчета доходный подход не применялся для оценки рыночной стоимости ущерба, причиненного квартире, поскольку задачей оценки является определение величины нанесенного ущерба, что не предусматривает получение какого-либо дохода.

9.2.3.Сравнительный подход

При применении методов сравнительного подхода стоимость объекта оценки определяется на основании сравнительного анализа продажи аналогичных объекту оценки объектов. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между объектом-аналогом и оцениваемым объектом.

Поскольку реальный ущерб не может быть представлен на рынке, так как являет собой затраты и поскольку, право требования возмещения ущерба в виде переуступки права не представлено на рынке, сравнительный подход к оценке не применялся.

9.3.1. Затратный подход

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Последовательность реализации затратного подхода для настоящей оценки:

1.   Определение состава работ и перечня необходимых материалов.

2.   Сбор и анализ информации на рынке ремонтных работ и отделочных материалов.

3.   Составление калькуляции на ремонт на основе собранной информации.

4.   Определение рыночной стоимости объекта.

В ходе осмотра Оценщиком не было выявлено каких-либо эксплуатационных дефектов заменяемых элементов отделки, которые, в соответствии с ВСН 53-86 (Р), могли бы послужить основанием для учёта износа (устаревания). То есть, помимо следов залива, прочих дефектов ни на потолке, ни на стенах, ни на полу обнаружено не было. Таким образом, физический износ элементов отделки исследуемого помещения был незначителен и принят оценщиком как 0%.

Состояние квартиры без учета признаков повреждений в результате залива оценивается как отличное, отделка конструктивных элементов в помещении выполнена однородными по цвету и фактуре материалами,  вариант замены отделочных материалов по площади повреждений  (пятен, протечек, трещин и т.п.) не рассматривался, так как данный метод ремонта приведет к нарушению однородности поверхностей по цвету и фактуре, и не позволит восстановить эстетический вид помещения.

9.3.2. Расчет стоимости восстановительного ремонта

Объем работ по объекту

Наименование конструктивного элементаОбрабатываемая площадь пола, кв. м.Обрабатываемая площадь потолка, кв. м.Обрабатываемый периметр пола, мОбрабатываемый периметр потолка, м Площадь обрабатываемой поверхности стен, кв.м.
Жилая комната (помещение 11)20,8018,4459,60
Жилая комната (помещение 12)8,7012,0433,99


            Данные о стоимости ремонтно-строительных работ основываются на информации прайс-листов специализированных фирм г. Ростова-на-Дону: «Дон отделка» , «Ремонт 61» , «Вип-Дон» , «РемРост» , «РЕГО-Ремонт»  .

Стоимость проведения ремонтных работ

Наименование работЕд.Среднерыночная стоимость ремонтных работ, руб.
Потолок  
Очистка потолка от побелким2135
Очистка потолка от штукатурного слоям2170
Антисептированием250
Штукатурка потолкам2280
Грунтовкам270
Побелка потолкам2145
   
Стена  
Демонтаж обоевм274
Антисептированием263
Грунтовкам280
Оклейка стен обоямим2220
Демонтаж дверной краским290
Шпаклевкам265
Окраска дверной коробким2110

Расчет стоимости проведения ремонтных работ

Наименование работЕд. изме-ренияСтоимость работ, руб.Объем работ по объектуОбщая сумма, руб.
Потолок
Очистка потолка от побелким213529,53 982,50
Очистка потолка от штукатурного слоям21708,71 479,00
Антисептированием25029,51 475,00
Штукатурка потолкам22808,72 436,00
Грунтовкам27029,52 065,00
Побелка потолкам214529,54 277,50
     
Стены    
Демонтаж обоевм27493,596 925,66
Антисептированием26393,595 896,17
Грунтовкам28093,597 487,20
Монтаж обоевм222093,5920 589,80
Демонтаж дверной краским29016,161 454,00
Шпатлевкам26516,161 050,40
Окраска дверной коробким211013,041 434,40
     
Итого, руб.(окр.):60 552,63

Данные о стоимости строительных материалов основываются на информации прайс-листов магазинов строительных материалов и специализированных фирм г. Ростова-на-Дону: Интернет-магазин стройматериалов «Ваш дом», http://stroymag61.ru/; торговый центр «Мир ремонта ХДМ-ЮГ», 346720, Ростовская обл., г. Аксай, просп. Аксайский, д. 21, (трасса М-4 «Дон» р-он Мега, IKEA), 300-83-00, 303-03-72, 300-83-33; магазин стройматериалов «Леруа Мерлен» Ростовская обл., Аксайский р-н, г. Аксай, Аксайский пр-т, 23, +7(863)204-03-60 ; Строймаркет «Посад»: г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, д. 4, +7 (863) 298-22-15; «Castorama», гипермаркет, ул. Малиновского 23д, 268-84-80, 268-84-79; ООО «КС Колорит», +7 (918) 558-71-64,+7 (863) 268-99-43,+7 (863) 298-71-64.

Расчет стоимости материалов                                                     

МатериалСреднерыночная стоимость, руб.Расход, ед. измеренияКол-во ед. измеренияКол-во с учетом мин. отпуска в розничных сетяхСтоимость мат-лов, руб.
Антисептик5л = 352 руб. 10л = 556 руб.0,25л/м2123,09м24шт./10л2 224,00
Грунтовка5 л = 202 руб. 10 л = 498 руб.0,2л/м2123,09м23шт./10л1 494,00
Шпатлевка1,5 кг = 105 руб.0,5 кг/1м216,16м21шт./1,5кг105,00
Штукатурка5 кг = 107 руб.1 кг/1м28,70м21шт./5кг611,00
30 кг = 252 руб.8,5 кг/1м22шт/30кг
Побелка5 кг =90 руб.0,3 кг/1 м229,50 м22 уп.180,00
Обои в ассортиментеВиниловые 1 рул. (1,06х10м) = 305 руб.  1 кв.м/1 кв.мВиниловые 59,60 м2  4 рул. (с учетом расхода на подбор рисунка)1 220,00
Флизелиновые, рогожка 1 рул. (1,06х10м)= 795 руб.1 кв.м/1 кв.мФлизелин овые 33,903 рул. (с учетом расхода на подбор рисунка)2 385,00
Обойный клей500 г = 220руб.     250 г = 123 руб.60г/1 м293,59 м212 шт. /500 г2 640,00
Краска для внутренних работ0,64л = 128руб.0,9кг/9м222,923 шт/0,64л384,00
      
Непредвиденные расходы – 5%    563,00
Итого, руб.(окр.):    11806,00

Итоговый расчет стоимости объекта оценки

НаименованиеЗначение, руб.
Стоимость работ, руб.60 552,63
Стоимость материалов, руб.11 806,00
Итого стоимость восстановительного ремонта, руб.72 358,63

Расчет произведен по данным замеров специалиста-оценщика и данных технического паспорта кв. (расчет площади, не участвовавшей в расчете стоимости восстановительного ремонта не производился).

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.